地方エリアの訳あり物件仕入れ戦略
鳥取・米子に学ぶ空き地・空き家の見極めと飛び込み営業
著者: wakeari 編集部 / 推定読了時間 8 分 / 出典: 株式会社 COLOR・不動産集客系チャンネルの公開事例
1. なぜ地方の訳あり物件か — 競合の少なさと出口の難しさ
首都圏の訳あり物件は買取業者の競合が激しく、仕入れ値が上がりやすい。一方、鳥取・米子のような地方エリアは競合がほぼ不在で、空き地・畑・空き家が放置されたまま市場に出てこない。株式会社 COLOR の公開事例では、未経験者でも地方の飛び込み営業で成果を出す手法が紹介されている。ただし地方は「出口 (再販先) の難しさ」が表裏一体であり、仕入れ前の見極めが首都圏以上に重要になる。
2. 飛び込み営業の実践論 — 10 万軒の公開ノウハウから
飛び込み営業 10 万軒の実績を公開しているチャンネル (不動産集客系) や COLOR の事例に共通するのは、(1) 対象を「空き地・畑・空き家」に絞る (居住中の家に飛び込まない = 心理的負担が小さく効率が高い)、(2) 登記情報で所有者を特定してから接触する、(3) 「売ってください」ではなく「困りごとはないか」から入る、の 3 点である。地方の土地所有者は固定資産税と管理負担に悩んでいるケースが多く、解決提案型の営業が刺さりやすい。
3. 出口が難しい土地の見極めチェックリスト
- ✅ 市街化調整区域か — 建築可能化の途 (既存宅地・地区計画) がなければ出口は農地・資材置き場のみ
- ✅ 接道と道路種別 — 42 条道路の種別 (1 項 3 号か 2 項か) を役所調査で確定。目視判断は誤認リスク大
- ✅ 最低敷地面積制限 — 70 m² 制限エリアの 55 m² 物件は分筆売却の出口が消える
- ✅ 上下水道・インフラ — 引込費用が地方は割高 (前面に本管がないケース)
- ✅ 賃貸需要の有無 — 賃貸転用出口が成立するのは駅・学校・病院・工場圏のみ
- ✅ 自治体の空き家バンク・補助金 — 解体補助・移住補助が出口の追い風になる自治体がある
4. 事前調査を自動化する — 188 自治体ルール DB の活用
地方仕入れの成否は「現地に行く前の絞り込み」で決まる。訳ありOK? は物件 URL または住所 + 価格の投入だけで、11 タイプの物件タイプ自動判定 + 52 救済策の EV 計算 + 188 自治体の建築規制 DB を通した買取上限を返す。役所調査の前段として、候補リストの一次スクリーニングに使えば、現地訪問を「勝ち筋のある物件」だけに絞れる。
地方物件の一次スクリーニングを自動化する
買付推奨は一切行いません。本記事は公開行政データに基づく計算結果と参照データの表示のみです。判定・推奨は行わず、計算結果の表示のみです。投資判断・購入判断は、宅地建物取引士・弁護士・司法書士・建築士等の有資格者にご相談のうえ、ご自身の責任で行ってください。