【想定事例】既存不適格 (容積率超過) 物件の用途変更
建替時の縮小必須 + 売却時の告知義務

都内 4 階建ビル、容積率 250% に対し既存 320% (過去の容積率緩和適用)。買取再販社が 用途変更 (住宅 → 事務所) + 緩和規定活用 で既存不適格状態を解消した実例。

1. 既存不適格とは

建築時は適法、後の法改正で違反となった建物。リフォーム制限 + 売却時告知義務 + 建替時に縮小必須。

2. 4 救済策の EV 比較

用途変更 (用途違反のみ)、緩和規定 (高度利用地区等)、容積率移転 (隣接地と)、現状有姿売却。緩和規定対象地区なら緩和規定活用が最高 EV。

3. 容積率移転の実務

隣接地の未利用容積を移転 → 既存違反容積を吸収。特定街区/総合設計の指定が必要。隣地への支払い = 対象物件相場 × 0.15 程度。

4. 結論

既存不適格は違反の種類 (建ぺい率/容積率/用途/複合) + 対象地区 (緩和規定有無) + 隣地状況で最適解が変わる。