事例と実務
事例と実務
実際の物件で何が論点になったか。買取再販の実務とデューデリジェンスの進め方。
AlbaLink 2025 年上場で何が変わったか — 中堅買取再販社が取るべき DD 標準化の道
AlbaLink 東証グロース上場で訳あり買取業界の標準化圧力が急上昇。年商 5-50 億の中堅買取再販社が取るべき内製化 vs SaaS 活用の戦略を、AI 一次 DD ツール提供者の視点で分析。
地方エリアの訳あり物件仕入れ戦略 — 鳥取・米子に学ぶ空き地・空き家の見極め
地方の訳あり物件仕入れは競合が少ない一方、出口の見極めが首都圏以上に重要。飛び込み営業の実践論、出口が難しい土地のチェックリスト、188 自治体ルール DB を使った事前調査の自動化を解説。株式会社 COLOR の公…
【実例】不整形地 (S 字/U 字) の価値最大化 — 隣地買い増しと複数棟レイアウト
U 字型土地に隣接 15 坪の借地権を追加取得して 120 坪 2 棟の収益物件に、300 坪 S 字型不整形地を駐車場配置と複数棟レイアウトで商品化した株式会社 COLOR の公開事例を解説。不整形地ディスカウント…
【実例】既存不適格 (容積率超過) 物件の用途変更 — 緩和規定 + 容積率移転 vs 現状売却の判断
都内 4 階建ビル、容積率 250% に対し既存 320% (過去の容積率緩和適用)。買取再販社が 用途変更 (住宅 → 事務所) + 緩和規定活用 で既存不適格状態を解消した実例。
共有持分物件の買取 DD — 民法 250 条と流動性ディスカウントの実務
共有持分物件の買取査定で使う民法 249-264 条、持分割合別ディスカウント (1/2 -20%, 1/3 -30%, 1/4 -40%)、共有物分割訴訟の費用相場 (50-200 万)、クランピー型ビジネスモデル…
【実例】共有持分 1/2 マンションの単独化 — 民法 258 条 共有物分割訴訟 + 持分集約の経済性
兄弟 2 名で相続した区分マンション (持分 1/2)。一方が単独化を希望、もう一方は連絡が取れない (海外居住)。買取再販社が 持分単独で買取 → 単独化 → 単独売却 でどう価値…
【実例】旧法借地権付き戸建の所有権化 — 地主からの底地買取 vs 第三者譲渡 vs 借地非訟
東京都荒川区の木造戸建 (借地 80m²、旧法借地権、残存 18 年、月地代 3 万円)。所有権相場 4,800 万、売出 580 万。買取再販社が 地主から底地買取 → 所有権化 → 4,800 万…
【実例】連棟住宅 (長屋) 切り離しの実務 — 補強工事 + 狭小地制限クリアで戸建化
連棟住宅 (長屋) を切り離して独立戸建として商品化した株式会社 COLOR の公開事例を解説。隣戸同意・切断面の構造補強・外壁新設・狭小地の建築制限・一方後退の私道負担・出口戦略まで、買取再販社が押さえるべき実務ポ…
再建築不可物件の買取上限 — セットバック・43 条但し書き・隣地集約の経済性
再建築不可物件の買取上限算定。建築基準法 42 条 + 接道義務 2m、整形地相場 × 0.4-0.6、43 条但し書き許可 (50 万 / 1-3 ヶ月 / 60%) や隣地集約 (1 坪 50-200 万) の経…
【実例】尼崎市 再建築不可物件の再生 — ただ道路格上げ + 一方後退 + 電線越境 + 斜線制限
株式会社 COLOR の尼崎市再建築不可物件再生案件を解説。43 条 2 項 2 号許可 (ただ道路 → 特定道路格上げ)、一方後退でセットバック、電線越境、北側斜線制限を 2 階建てプランニングで克服。買取再販社の…
【実例】占有者付き・不法占拠物件の法的整理 — 明渡訴訟から建物収去まで
無契約バラック・不法占拠・違法建築の法的整理を買取再販社目線で解説。任意退去交渉の立退料相場、明渡訴訟と強制執行の費用、取得時効 (民法 162 条) のリスク、建物収去土地明渡まで。株式会社 SA の公開事例に言及。
【実例】接道 2 項道路 物件のセットバック + 自治体寄付 — 後退用地寄付プログラムを活用した固定資産税最適化
現状道路幅 3m (基準 4m)、セットバック必要。建替時にも自治体寄付プログラム + 固定資産税免除を組み合わせて、有効敷地の減価を最小化した実例。
【実例】市街化調整区域 農地の戸建用地転用 — 農地法 5 条 転用申請 + 都市計画法 34 条号別の活用
千葉県市原市の農地 180m²、売出 380 万 (現状価値)、転用後相場 1,200 万。買取再販社が 農地法 5 条 5 号申請 + 戸建 1 棟分譲 で価値化した実例。
【実例】心瑕物件 (自然死 5 年経過) の投資家向け再販 — 国交省ガイドライン 2021/10 準拠の告知判断
区分マンション (専有 38m²)、5 年前に自然死 + 第一発見者あり。同条件相場 1,650 万、告知物件として売出 1,200 万。買取再販社が 投資家向け再販 + リフォーム + お祓い
【実例】水路接道物件の再生 — 水路橋架け替え + 官民境界明示 (隣接 15 名) で合法宅地化
敷地前面が市管理水路の再建築不可物件を、水路占用許可 + 基準適合橋への架け替え + 隣接 15 名の官民境界明示で合法宅地化した株式会社 COLOR の公開事例を解説。所有者 50 名超の私道問題 (株式会社 SA…