【想定事例】市街化調整区域 農地の戸建用地転用
可決率 50-70% + 期間 6-12 ヶ月 の経済性試算

千葉県市原市の農地 180m²、売出 380 万 (現状価値)、転用後相場 1,200 万。買取再販社が 農地法 5 条 5 号申請 + 戸建 1 棟分譲 で価値化した実例。

1. 市街化調整区域とは

都市計画法 7 条で「市街化を抑制すべき区域」。原則として建築物の建築不可。例外: 既存宅地、農地転用許可、34 条号別、太陽光等の建築物以外。

2. 農地法 5 条 転用申請

農業委員会 → 都道府県知事 (4 ha 超は農林水産大臣)。申請費 + 行政書士費 50-100 万。可決率 50-70% (自治体差大)。期間 6-12 ヶ月。

3. 5 救済策の EV 比較

農地転用、既存宅地継承、34 条号別、太陽光発電用地、区域区分見直し。農地転用が高 EV だが転用不可リスクあり。太陽光は確実だが価値増分小。

4. 結論

市街化調整区域は転用許可可決率が事前判定の鍵。自治体の過去転用実績 + 34 条号別の指定 + 周辺開発状況で総合判断。