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「この物件、買っていいのか」「相続した家が売れない」

再建築不可・共有持分・事故物件・借地権・市街化調整区域を買っていいか迷っている方、 相続した空き家・リゾートマンション・サブリース付き物件が売れない・手放せない方へ。 困りごとごとに「何が問題になるか」と「本サービスの実エンジン出力・公開記事に基づく数字」をまとめました。

本ページは特定物件の判定・推奨・買付推奨を行いません。表示するのは行政公開データ・実エンジン出力に基づく計算結果と参照データのみです。最終判断は宅地建物取引士・弁護士・司法書士・税理士・不動産鑑定士等の有資格者にご相談ください。

買おうか迷っている方へ
この訳あり物件、自分は買っていいのか

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手放したい・売れない方へ
相続した家・持て余している物件をどうするか

物件タイプ別の確認先・再生手法・相談すべき専門家をまとめた無料ガイドをお送りします（査定・仲介は行いません）。

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01 / 買う側の困りごと

再建築不可の物件、買っていいのか (「やめとけ」と言われる理由)

「再建築不可 デメリット」「再建築不可 やめとけ」と検索される最大の理由は、接道義務 (敷地が幅員 4m 以上の道路に 2m 以上接すること) の不適合です。 建て替えができないと住宅ローンが組みにくく、流通市場では周辺の整形地相場の40-60% で取引されることが多い一方、 43 条但し書き許可や隣地買増しといった救済策で再建築可能に戻る場合もあります。

数字で見る: 43 条但し書き許可は申請費 30-80 万・期間 1-3 ヶ月、特定行政庁の包括同意基準を満たせば可決率 60-80%（満たさない場合 30%）、許可後の価値は整形地相場 × 0.85-0.90 という試算例があります。 (出典: 再建築不可物件の買取上限 — セットバック・43条但し書き・隣地集約の経済性)

当社は再建築の可否そのものを判定しません。接道要件の機械チェックと参照データの表示のみです（品川区・名古屋市が完全対応、他エリアは順次拡大中）。

→ セルフチェックで適合度を見る → 用語集で「再建築不可」を確認
02 / 売る側の困りごと (フラッグシップ)

相続した家が売れない

相続した実家が売れない場合、多くは「共有持分」「再建築不可」「借地権」「事故物件」のどれか、または複数が重なっています。放置している間も 固定資産税・管理費・保険料は毎年発生し、空家等対策特別措置法 (空家法) にもとづき「特定空家」に指定されると、住宅用地の固定資産税の軽減 (1/6) が外れて 税負担が最大 6 倍になる場合があります。

数字で見る: 特定空家指定で固定資産税の住宅用地特例が外れ税額が最大 6 倍 (出典: 用語集「空き家」)。 兄弟 2 名で相続した区分マンション (共有持分 1/2) が、単独化を経て価値化された実例もあります (出典: 共有持分 1/2 マンションの単独化 実例)。

当社は査定・仲介 (宅地建物取引業) を行いません。物件タイプ別の確認先・再生手法をまとめた無料ガイドをお送りします。

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03 / 売る側・買う側 共通

共有持分を売りたい・買いたい

共有持分は自分の持分だけでも売却できますが、単独では自由に使えないため流動性ディスカウントがかかります。他の共有者と話し合いがつかない場合は 民法 258 条の共有物分割訴訟という手段もあります。

数字で見る: 持分 1/2 は流動性係数 0.80 で実質価値が単独相場の 40% 程度、持分 1/5 以下では流動性係数 0.50・実質価値 10% 以下という参考係数があります。共有物分割訴訟の弁護士費用は着手金・報酬金・実費で合計 50-200 万が相場です。 (出典: 共有持分物件の買取DD — 民法250条と流動性ディスカウントの実務)

各係数は弁護士事務所・不動産鑑定士・業界誌の公開数値の中央値であり、個別物件の査定額ではありません。

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04 / 買う側の困りごと

事故物件 (心理的瑕疵)、買っても大丈夫か

「事故物件 デメリット」「事故物件 賃貸 デメリット」で検索される方が多いですが、国土交通省「人の死の告知に関するガイドライン」(2021/10) では、 死亡事由と経過年数により告知が不要になる条件が整理されています。想像より価値の下落幅が小さいケースもありますが、告知義務の範囲・期間を誤ると後日トラブルになります。

数字で見る: ある区分マンション (専有 38m²、5 年前に自然死) は同条件相場 1,650 万に対し告知物件として 1,200 万で売出、投資家向け再販 + リフォーム等で 1,400-1,500 万まで価値が回復した試算例があります。 (出典: 心瑕物件の投資家向け再販 実例)

告知義務の要否・範囲の法的判断は宅地建物取引士・弁護士にご相談ください。当社は法律相談は行いません。

→ セルフチェックを試す → 実例を詳しく読む
05 / 売る側の困りごと

旧耐震マンションが売れない・持ち続けていいのか

「旧耐震マンション リスク」と検索される方が多い通り、1981 年 5 月以前築 (旧耐震基準) のマンションは耐震性への懸念から売却が長期化しがちです。 ただし賃貸中の物件では、家賃収入の積み上げで長期保有の方が有利になる試算結果になるケースもあります。

数字で見る: 1978 年築・月賃料 9.5 万円で賃貸中の旧耐震マンション 1,800 万円のケースでは、10 年保有 -167 万円に対し 20 年保有では +199 万円 のプラスに転換する試算結果でした。 (出典: 事例 05: 旧耐震マンション 1,800万円)

この試算は特定条件下の実エンジン出力であり、すべての旧耐震物件に当てはまるものではありません。売却・保有の判断は専門家にご相談ください。

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06 / 買う側の困りごと

市街化調整区域の家・土地、買っていいか

市街化調整区域は原則として新築・建替えに制限がかかります。農地であれば農地法 5 条の転用許可が必要で、許可が下りるかどうかで価値が大きく変わります。

数字で見る: 千葉県市原市の農地 180m² は現状価値 380 万で売出されていましたが、農地法 5 条 5 号申請 (申請費+行政書士費 50-100 万・可決率 50-70%・期間 6-12 ヶ月) + 戸建 1 棟分譲により転用後相場 1,200 万まで価値化された実例があります。 (出典: 市街化調整区域 農地の戸建用地転用 実例)

農地法 5 条の許可可能性は自治体・立地により大きく異なります。当社は許可の可否を判定しません。

→ 実例を詳しく読む → 用語集を見る
07 / 買う側の困りごと

借地権付きの家を買う注意点

底地 (地主の土地所有権) と借地権 (借地人の利用権) は表裏一体で、単独で売却しても更地価格には届かないのが普通です。地主の意向確認を怠ると 底地買い取り・譲渡承諾が進まず塩漬けになりがちです。

数字で見る: 底地単独の売却価格は更地価格の 10-30%、借地権単独は 50-70% が相場です (出典: 用語集「底地・借地権」)。 東京都荒川区の木造戸建 (借地 80m²、旧法借地権、残存 18 年) では、所有権相場 4,800 万に対し売出 580 万でしたが、地主からの底地買取 → 所有権化を経て 4,800 万で売却された実例があります。ただし底地買取費用の相場は所有権 ×(1-借地権割合)× 1.2-1.5 倍が目安のため、借地権割合 70% の場合 約 1,730-2,160 万円 が別途かかり、取得総額は売出額と合わせて2,500 万円超になる試算です。 (出典: 旧法借地権付き戸建の所有権化 実例)

底地買取・所有権化の交渉は地主の意向次第で、確実性は保証されません。

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08 / 売る側の困りごと

リゾートマンションを処分したい・手放したい

越後湯沢・熱海・軽井沢・河口湖等のリゾートマンションは、月コスト (管理費・修繕積立金) の負担が重くなりがちで (本サービスでは年率 5% 超を高負担として警告表示します)、 売却しても値がつかないことが多いです。一方で立地・稼働率次第では民泊運用で改善するケースもあります (民泊新法の年間 180 日上限を反映)。

数字で見る: 越後湯沢 250 万円のケースは民泊運用で「何もしない」より +853 万円 改善しますが (それでも 10 年累積では -60 万円 の損失が残ります)、熱海 800 万円は +1,220 万円 改善 (それでも 10 年累積では -24 万円 の損失が残ります)、軽井沢 1,500 万円は民泊運用単独で 10 年累積 +520 万円の黒字転換 という試算結果でした。 (出典: 事例 01・02・06)

民泊運用の収益は確実ではありません。立地・稼働率・条例により結果は大きく変わります。

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09 / 売る側の困りごと

サブリースを解約したい・「解約できない」と言われた

サブリース契約は借地借家法上の建物賃貸借契約として扱われることが多く、オーナー側からの解約には正当事由が必要になるケースが一般的です。 「解約できないのは本当か」「大手の契約でも同じか」「判例はどうなっているか」といった疑問を持つ方が多い困りごとです。

数字で見る: サブリース契約あり・築 8 年の都心ワンルーム 2,500 万円のケースでは、住宅ローン借換え + サブリース解約の組み合わせが「何もしない (-593 万円)」より +220 万円 改善する試算結果でした (それでも 10 年累積では -373 万円の損失が残ります)。 (出典: 事例 04: 都心ワンルーム 2,500万円)

契約が解約できるかどうかの法的判断は弁護士にご相談ください。当社は代理交渉・法律相談は行いません。

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10 / 売る側の困りごと

相続した空き家、管理費・固定資産税だけ払い続けている

「いつか売ろう」と放置している間にも、固定資産税・管理費・修繕積立金・保険料は毎年発生します。1 年以上使われていない建物は空家法上の 「空き家」に該当し、状態によっては「特定空家」「管理不全空家」に指定されるリスクがあります。

数字で見る: 特定空家に指定されると住宅用地の固定資産税の軽減 (1/6) が外れ、税負担が最大 6 倍になります。解体費用は坪 4-6 万円が相場です。 (出典: 用語集「空き家」)

税制の適用は物件の状態・自治体の判断により異なります。詳細は自治体・税理士にご確認ください。

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よくある質問

このページは物件を「買っていいか」判定してくれますか?
いいえ。本サービスは行政公開データ・実エンジン出力に基づく計算結果と参照データの表示のみを行う情報提供ツールです。判定・推奨・買付推奨は一切行いません。最終的な投資判断・購入判断は、宅地建物取引士・弁護士・司法書士・建築士等の有資格者にご相談のうえ、ご自身の責任で行ってください。
相続した家が売れない場合、何をすればいいですか?
まず「共有持分」「再建築不可」「借地権」「事故物件」「空き家」のどれに当てはまるかを整理してください。物件タイプ別の確認先・相談すべき専門家は無料ガイド (/sell/) にまとめています。当社は査定・仲介は行わず、一般的な情報提供のみです。
再建築不可の物件は本当に「再建築できない」ままですか?
いいえ、43 条但し書き許可や隣地買増しなどの救済策で再建築可能に戻る場合があります。43 条但し書き許可は申請費 30-80 万・期間 1-3 ヶ月・特定行政庁の包括同意基準を満たせば可決率 60-80% という試算例があります (出典: /articles/saikenchiku-fuka-dd/)。ただし本サービスは可否を判定するものではなく、公開データに基づく一般的な試算・参照データの表示のみです。
サブリースは本当に解約できないのですか?
サブリース契約は借地借家法上の建物賃貸借契約として扱われることが多く、オーナー側からの解約には正当事由が必要になるケースが一般的です。ただし契約内容や交渉次第で解約に至った実例もあります。個別の契約が解約できるかどうかの法的判断は、弁護士にご相談ください。当社は代理交渉・法律相談は行いません。
リゾートマンションは処分できないと聞きましたが本当ですか?
立地や稼働率次第では、民泊運用によって「何もしない」場合より 10 年累積損益が大きく改善する試算例があります。例えば軽井沢の物件では民泊運用が 10 年で黒字転換する結果になりました (出典: /cases/)。民泊運用の試算は民泊新法の年間 180 日上限を反映しています。確実な収益を保証するものではなく、判定・推奨も行いません。
事故物件(心理的瑕疵)は買っても大丈夫ですか?
国土交通省「人の死の告知に関するガイドライン」(2021/10) で、死亡事由と経過年数により告知が不要になる条件が整理されています。ある区分マンションの実例では、告知物件として市場より安く売り出された後、投資家向け再販で価値の一部が回復した試算例があります (出典: /articles/shinka-real-case/)。ただし個別の告知義務・取引判断は宅地建物取引士・弁護士にご相談ください。
本サービスについて
買付推奨は一切行いません。本ページは行政公開データ・実エンジン出力・公開記事に基づく計算結果と参照データの表示のみを行う情報提供ツールです。判定・推奨は行わず、計算結果の表示のみです。宅地建物取引業法上の重要事項説明・価格査定・媒介・代理・売買その他宅建業に該当する行為、不動産鑑定評価法上の不動産鑑定評価、司法書士業務、弁護士業務、投資助言業、税務代理のいずれも行いません。投資判断・購入判断・売却判断は、宅地建物取引士・弁護士・司法書士・建築士・税理士・不動産鑑定士等の有資格者にご相談のうえ、ご自身の責任で行ってください。本サービスに基づく判断による損害について、当社は故意又は重過失による場合を除き責任を負いません。